- Er lijkt geen eind te komen aan de gekte op de woningmarkt. In februari was sprake van de sterkste huizenprijsstijging in bijna twintig jaar.
- Wat ook een rol speelt bij de waardeontwikkeling, is het jaar waarin een woning is gekocht.
- Benieuwd of jij een goudmijn bezit? Hieronder geven we per provincie en voor de vier grote steden aan hoe de huizenprijs zich in 25 jaar tijd heeft ontwikkeld.
2020 was een uitstekend jaar voor de woningmarkt. De huizenprijzen stegen met gemiddeld 10 procent; dat leverde Nederland zelfs een Europese podiumplek op.
Aan die toename lijkt voorlopig geen eind aan te komen. Zo was in februari dit jaar sprake van de sterkste stijging in bijna twintig jaar.
De gemiddelde transactieprijs lag vorige maand op 369.070 euro. Dat is liefst 48.181 euro meer dan in dezelfde maand een jaar eerder, toen de gemiddelde huizenprijs op 320.889 euro lag.
Anders gezegd: in de afgelopen twaalf maanden is de huizenprijs maandelijks gemiddeld met 4.015 euro gestegen.
Wat ook een rol speelt bij de waardeontwikkeling, is het jaar waarin een woning is gekocht. Daarom heeft Business Insider op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op een rij gezet hoeveel vermogenswinst er op woningen is geboekt in de verschillende provincies en de grote steden sinds 1995, uitgaande van de gemiddelde prijzen.
Voor het algemene beeld tonen we eerst de ontwikkeling van de landelijke huizenprijs.
Te zien is dat wie een huis kocht in de jaren 90 en dat nog altijd in bezit heeft, het beste af is. Daarna schommelt de gemiddelde huizenprijs behoorlijk. Achteraf gezien waren de jaren vóór de crisis van 2008 relatief dure koopmomenten, terwijl bijvoorbeeld 2013 een typisch dalmoment was.
Voor de provincies geldt grosso modo hetzelfde, maar er zijn wel forse onderlinge verschillen.
In Noord-Holland is het ‘Amsterdam-effect’ sterk aanwezig, wat onder meer door de toenemende populariteit van onze hoofdstad onder expats niet snel zal veranderen. Wie daar in 1995 een huis kocht en dat nog steeds bezit, zit op rozen.
Inwoners van Noord-Holland die vlak vóór de kredietcrisis van 2008 een huis kochten, zijn nog steeds (enigszins) spekkoper.
Hoewel er ook in de andere provincies dankzij de huizenprijsstijgingen van de afgelopen jaren geen verlies meer wordt geleden op woningen, loopt de waardestijging nog altijd flink achter op die in Noord-Holland.
Benieuwd of jij een goudmijn bezit? Hieronder geven we per grote stad en provincie aan hoe de huizenprijs zich in 25 jaar tijd heeft ontwikkeld.
In de grafieken hebben we de gemiddelde huizenprijs van 2020 als uitgangspunt genomen. Vervolgens hebben we in kaart gebracht hoe die zich verhoudt tot de gemiddelde huizenprijs in elk jaar sinds 1995.
Of je je huis in 2005 of 2014 kocht in Groningen, maakt voor de waardegroei niet zoveel uit. Voor beide jaren geldt een prijsstijging van zo'n 44 procent.
In vergelijking met andere krimpprovincies (Drenthe, Limburg) hebben de huizenprijzen in Groningen beter stand gehouden als je vlak voor de kredietcrisis van 2008 een huis kocht.
De gemiddelde huizenprijs in Groningen:
1995: 67.913 euro
2020: 241.080 euro
De huizen in Friesland waren in 2020 bijna vier keer zoveel waard als in 1995.
Wie daarentegen tussen 2006 en 2011 een ‘Frysk hûs’ kocht, keek in 2020 gemiddeld aan tegen een waardestijging van maximaal 33 procent.
De gemiddelde huizenprijs in Friesland:
1995: 67.992 euro
2020: 254.223 euro
De gemiddelde huizenprijs in Drenthe lag in 1995 met 84.984 euro een stuk hoger dan in Groningen en Friesland.
De stijging van de huizenprijs in die provincie is alleen wel een stuk lager. Tussen 1995 en 2020 zijn woningen er ‘slechts’ drie keer zoveel waard geworden.
De crisisjaren na 2008 hebben er relatief zwaar ingehakt in Drenthe.
De gemiddelde huizenprijs in Drenthe:
1995: 84.984 euro
2017: 266.616 euro
In Overijssel laten de huizenprijzen eenzelfde ontwikkeling zien als in Groningen.
Het voornaamste verschil tussen de twee provincies is dat huizen in Overijssel sinds 1995 gemiddeld minder in waarde zijn gestegen dan in Groningen (maar wel weer meer dan in bijvoorbeeld Flevoland en Limburg).
De gemiddelde huizenprijs in Overijssel:
1995: 83.597 euro
2020: 282.983 euro
Opvallend in Flevoland is het sterke effect van de huizenprijsstijging rond de eeuwwisseling. Een huis gekocht in 1998 leverde in 2020 een waardestijging van 178 procent op. Kocht je twee jaar later, dan is de vermogensstijging per 2020 gemiddeld nog maar 93 procent.
Dit effect komt ook in andere provincies voor, maar is extreem sterk in Flevoland.
De gemiddelde huizenprijs in Flevoland:
1995: 91.262 euro
2020: 301.754 euro
Gelderland is samen met Noord-Brabant en Drenthe de enige provincie waar de aankoop van een woning in de jaren vlak vóór het uitbarsten van de kredietcrisis een tijdelijk vermogensverlies opleverde (niet zichtbaar in de grafiek).
Kocht je in Gelderland een huis in 2007 en 2008, dan stond je in 2017 gemiddeld genomen respectievelijk 2,3 en 3,6 procent in de min.
Wegens de flinke huizenprijsstijgingen sinds 2018 eindig je nu altijd in de plus.
De gemiddelde huizenprijs in Gelderland:
1995: 101.759 euro
2020: 323.723 euro
Net als in Noord- en Zuid-Holland hebben de huizenprijzen in Utrecht relatief weinig geleden onder de crisisjaren.
Wie op het dieptepunt van de crisis in 2013 een Utrechts huis kocht, incasseerde vervolgens in zeven jaar tijd een waardestijging van gemiddeld 62 procent. Dat is niet zoveel als in Noord-Holland, maar wel een stuk meer dan bijvoorbeeld in de noordelijke provincies.
De gemiddelde huizenprijs in Utrecht:
1995: 109.909 euro
2020: 404.811 euro
Natuurlijk, ook in Noord-Holland is een huis gekocht in 2008, vlak voor de crisis toesloeg, relatief weinig in waarde gestegen. Maar nog steeds zit je gemiddeld op een waardegroei van 44 procent bij aankoop van een huis in 2008, meer dan in welke andere provincie dan ook.
Uiteraard weegt de prijsontwikkeling in steden als Amsterdam en Haarlem zwaar mee.
Kocht je in deze provincie een huis op de bodem van de crisis in 2013, dan resulteerde dat zeven jaar later gemiddeld in een plus van 75 procent.
De gemiddelde huizenprijs in Noord-Holland:
1995: 101.308 euro
2020: 424.553 euro
Meer dan in Utrecht, maar minder dan in Noord-Holland, leverde een huis in Zuid-Holland uit het crisisjaar 2008 in 2020 een winst op van 38 procent.
Ondanks vergelijkbare wijzigingen in de gemiddelde huizenprijs over 25 jaar zijn woningen in Zuid-Holland absoluut gezien wel een stuk goedkoper dan in Noord-Holland en Utrecht.
De gemiddelde huizenprijs in Zuid-Holland:
1995: 90.469 euro
2020: 333.763 euro
De gemiddelde huizenprijs in Zeeland is in de tweede helft van de jaren 90 relatief weinig gestegen. Pas in het eerste decennium van deze eeuw is het harder gegaan met de huizenprijzen in de Nederlandse provincie met de minste inwoners.
Gevolg is dat een Zeeuws huis, gekocht tussen 1999 en 2001, in 2020 een relatief hoge waardestijging opleverde vergeleken met andere provincies.
Aan de andere kant levert de aankoop van een Zeeuws huis in het bodemjaar 2013 relatief weinig op.
De gemiddelde huizenprijs in Zeeland:
1995: 75.095 euro
2020: 259.014 euro
Net als in Gelderland levert de aankoop van een woning tijdens de pre-crisispiek van 2007 en 2008 in Noord-Brabant inmiddels weer een positief rendement op.
De gemiddelde huizenprijs daalde niet zoveel als in Gelderland, maar wel meer dan in Drenthe.
Sinds het daljaar 2013 is de gemiddelde huizenprijs in Noord-Brabant juist relatief hard gestegen.
De gemiddelde huizenprijs in Noord-Brabant:
1995: 100.121 euro
2020: 337.960 euro
Een gemiddeld huis in Limburg is sinds 1995 bijna drie keer zoveel waard geworden. Hoewel dat geen slecht rendement is, komt het wel neer op de laagste gemiddelde prijsstijging van heel Nederland.
Kijk je naar recentere jaren, dan zijn ook kopers uit 2007 en 2008 in Limburg uit het dal. Gemiddeld genomen staan zij op een plus van zo'n 27 procent.
De gemiddelde huizenprijs in Limburg:
1995: 94.311 euro
2020: 263.910 euro
Hieronder werpen we apart nog een blik op de vier grote steden in Nederland: Utrecht, Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.
Net als in veel van de andere gevallen stijgt de Utrechtse gemeente ruim boven het gemiddelde van de provincie uit. Een in 1995 aanschafte woning in de centraal gelegen stad is bijna vijf keer zoveel waard geworden.
Opmerkelijk is ook dat een aankoop in 2008 tegen 2020 hetzelfde rendement oplevert als een woning uit 2016.
De gemiddelde huizenprijs in Utrecht (gemeente):
1995: 85.568 euro
2020: 405.791 euro
Niet geheel onverwacht is daar koploper Amsterdam, waar een woning uit 1995 meer dan vijf keer zoveel waard is geworden.
Vandaag de dag moet je gemiddeld meer dan een half miljoen neertellen voor een plekje in onze hoofdstad. Daarmee is het de duurste plaats die in deze lijst voorkomt.
En dat terwijl de gemiddelde huizenprijs in 1995 nog onder het gemiddelde van de provincie lag.
De gemiddelde huizenprijs in Amsterdam:
1995: 98.008 euro
2020: 510.919 euro
De ontwikkeling van de prijs in de gemeente Den Haag lijkt veel op die in de gemeente Utrecht.
Opvallend is de goedkope gemiddelde prijs van een woning in 1995, die in de buurt ligt van de prijzen in de noordelijke provincies en Zeeland. Dit verklaart het hoge rendement van een aankoop vóór de eeuwwisseling.
De laatste jaren is het rendement vergelijkbaar met dat van de provincie.
De gemiddelde huizenprijs in Den Haag (gemeente):
1995: 74.053 euro
2020: 355.807 euro
Eveneens vanwege de lage gemiddelde huizenprijs valt er met een aankoop voor de eeuwwisseling een goed rendement te behalen in Rotterdam.
In tegenstelling tot veel andere regio's, heeft de kredietcrisis weinig impact gehad op de havenstad. Zelfs met een woning uit 2008 kom je in 2020 uit op een gemiddeld rendement van 62 procent.
De gemiddelde huizenprijs in Rotterdam:
1995: 67.793 euro
2020: 307.358 euro